现金流负债率双承压 房企急谋ABS融资 ——凤凰网房产济南

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2018-08-16

|3月4日,在海南保亭黎族苗族自治县公安局的统一指挥下,保亭消防大队、保城派出所和下廖村委会和当地群众经过18个小时的紧张搜救,成功将上山游玩迷路受困的七旬老人救出并送到医院救治。

  但不管从哪个角度思考和讨论这个话题,都不该是这样不问是非的撕扯和不讲事实的站队。

    如今,富美服饰进入高质量发展新阶段,综合竞争力在国内同业名列前茅,去年实现销售亿元,比上年上升14%,其中出口创汇4200万美元,较上年上升13%。  “小众产业”解难题  江苏金冠停车产业公司把生意做到了美国、日本、韩国、新西兰、泰国等12个国家和地区。  “这是即将交付泰国的停车系统,我们正在进行耐压测试……”公司董事长朱志慧指着厂房外的一座停车设施介绍说,“立体停车系统虽然是个小众产业,但随着车辆的普及,市场容量巨大,我们的生意起步于国内,目前正不断向国外要增量。最近刚与新西兰签订了4套停车场系统,目前企业正在加紧生产……”  公司创建于2005年,当时全国同行不超过20家,如今已增至500多家。面对激烈的市场竞争,金冠凭创新、凭质量、凭服务取胜。

    为进一步加强身处基层一线大学生村官的工作热情,强化村官为民情怀、提升村官服务能力,7月9日,由中组部、农业农村部组织的全国第四期大学生村官培训班在成都市郫都区友爱街道农科村顺利开班。  此次培训班规模大,时间短,内容多,专业性强,来自9个县(区)的大学生村官参加了为期一周的理论授课与实践考察相结合的培训学习。针对大学生村官在基层的工作特点,制定安排了详细的课程内容,生动的媒体展示、活跃的互动交流以及地道的实践考察,为大学生村官们提供了一个交流、互相展示的平台。  温武练和王倩莹  7月4日,珠海,正午的阳光,明晃晃得让人睁不开眼。  为了接受采访,温武练特地换掉了他在村里常见的装束,穿上一件白色Polo衫、一条军绿色休闲裤,再蹬上一双小白鞋——这双鞋他平日里穿得不多,在斗门莲洲镇新洲村当了四年“村官”的他,早已融入到了村民之间,大多数时候,他都是穿着一双拖鞋到处“串门”。

  这是一件充满技巧的工艺,多则破坏口感,少则难以保存,这中间的平衡只能取决于老师傅的经验和手感。

  这些仿古瓷器或许曾作为礼器摆放于古人祭祀大典之上,进而在民间演变成焚香、插花的优雅生活点缀。  哥窑瓷器造型追求古拙、质朴、浑厚。

    今年5月,巴基斯坦总统侯赛因批准了选举委员会递交的文件,决定于7月25日举行国民议会选举,产生巴基斯坦新的执政党或执政联盟,并在此基础上组建新一届政府。+1  日本日产汽车公司9日说,在新车出厂前的尾气和燃效测定试验中,发现存在篡改测定结果的违规行为。  此外,测试还发现把行驶时间、温度等不符合试验条件的无效测定结果作为有效的违规行为。  在所调查车辆中,发现1171辆存在违规,相当于占比%。

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2017年以来,房企负债水平攀升至近几年的高位,加之银行融资收紧,信用债遇冷,多家大型房企纷纷转向通过ABS融资。

机构人士认为,信用债发行趋严,对于房企而言,REITs等资产证券化产品将成为一种有效融资工具,帮助房企降低杠杆率。

券商等机构通过内部成立专门的业务小组,高薪聘请人才,在这一领域积极布局。

A股房企平均资产负债率超六成2017年,中国商品房销售面积、销售额双双刷新历史纪录,碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿元,在销售创新高的同时,上市房企的负债率不断上行,达到了近年来的最高点。

Wind数据显示,2017年,A股128家上市房企负债合计达到万亿元,平均资产负债率达%,其中63家房企负债超过百亿,占比超过一半;34家房企资产负债率已超80%,占比达%。 今年一季度,A股128家上市房企负债合计达到万亿元,平均资产负债率达%,负债超过百亿的房企达到67家,资产负债率超过80%的房企数量达到35家。 在香港上市的内地房企负债同样处于高位,碧桂园、中国恒大、融创中国去年总负债分别为亿元、亿元、亿元,资产负债率分别为%、%、%。

在房企负债高企的同时,房企用于偿还负债的现金流同样不容乐观。

Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半,万科A为-亿元、华夏幸福为-亿元、绿地控股为-亿元。

转向ABS融资随着楼市调控的深入,房地产行业的信贷环境也持续收紧,2017年房企融资结构开始发生显著变化,中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心近期发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示,去年上市房企公司债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加,房企的融资方式越来越多元化,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现,2017年多家房企成功发行资产证券化产品,融资金额达492亿元,同比大幅增长86%。

今年以来,房企ABS融资热度不减。 华创证券统计显示,截至今年4月底,国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56单,总发行规模约1509亿元,产品类型包括类REITs,商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)和CMBN。 其中,类REITs发行规模687亿元,CMBS发行规模667亿元,CMBN发行规模144亿元。 发行利率方面,CMBS发行利率普遍低于类REITs,2017年以来,商业地产资产证券化发行利率均有上调,CMBS上调幅度更为明显。 近期,碧桂园联合中联基金设立的百亿储架租赁住房REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”第一期资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通,这是租赁住房领域首个百亿级资产证券化项目,首期规模亿元。 碧桂园有关负责人表示,从宏观来看,整体融资环境趋紧确实给房地产行业带来了一定的压力,部分公司在资金方面确实面临较大的困难,但目前碧桂园各类融资渠道畅通,且在各类创新融资方式上积极试水,这次发行的租赁住房REITs产品就是其中之一。

碧桂园在资产证券化产品方面已经有不少的经验,之前已发行过购房尾款ABS、酒店类REITs以及租赁住房REITs。 后续公司将积极参与到各类资产证券化业务中去,在公司有资金需求时,基于各类可用资产(包括但不限于长租公寓、酒店以及应收账款及各类收益权等)发行类REITs、CMBS/CMBN以及ABS/ABN产品。

积极布局REITs业务一位券商ABS从业人员在接受中国证券报记者采访时表示,银行贷款已收紧,近期房企信用债发行也遇到困难,很多机构投资者对于信用债的偏好下降。 他说:“房地产企业目前发REITs比发信用债更有动力。

”首先,企业发行REITs一定程度来说降低了自身的杠杆率,实质是企业把未来的现金流提前兑付了,意味着企业能够得到更高的资金周转率,从而降低企业对银行贷款的依赖性。

其次,投资者在购买REITs产品时,关注的是产品本身是否具备足额的资产及未来产生现金流还款的能力,这意味着只要底层资产足够优质,发行主体本身评级对产品发行的影响并不是最主要的问题。 最后,对房企来说,发REITs产品可以在不改变资产负债表的情况下,优化企业的财务报表,主逻辑是REITs产品本身具备分散项目风险的能力。 长城证券分析师认为,对于房企而言,REITs将成为一种有效的融资工具,帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构,使房地产企业可以在开发运营商和资产服务商之间进行良好的切换。

另一方面,REITs可为投资者提供风险较低、收益稳定的投资产品,进一步拓展投资渠道,加速金融市场的发展壮大。

对于未来REITs产品的发展,华创证券表示,由于法律、税制等问题,我国还未迎来真正意义上的REITs。

不过,目前国家已加快相关政策出台速度,要求发展REITs试点,或许不久以后会迎来真正REITs产品。

上述券商人士表示,REITs现在已经成为券商业内的“网红”,不少有实力的券商在这一领域积极布局,他透露,一些券商已经在内部成立REITs业务的专门小组,搭建人才团队,并进行培训提高业务能力。

与此同时,部分有实力的券商还高薪聘请REITs业务人才,积极布局相关业务。